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SHOB - SHON - Surface loi Carrez


Calculer avec précision les superficies réglementaires de son habitation est souvent difficile et laborieux...
Pour vous y aider, la gamme 3D Architecte permet de calculer les surfaces habitables hors oeuvre nette et brute (SHON et SHOB), les superficies habitables (loi Carrez) et utiles.

Tout cela à 0.01m² près !
Le mode de calcul utilisé permet de respecter strictement la réglementation française en vigueur, ce qui est très utile, par exemple, pour l'établissement d'un permis de construire !

Introduction sur la SHOB et la SHON

Calcul de la SHOB

Calcul de la SHON

Surface Utile (surface utilisable)

Surface habitable

Revêtement au sol

Superficies des portes et des fenêtres

Superficies des murs et longueurs de plinthes

Volume

Enregistrer et charger les coûts unitaires

Exporter vers Microsoft Excel

 

 


Introduction sur la SHOB et la SHON

Les notions de SHOB et de SHON sont définies dans les articles L. 112-7 et R. 112-2 du code de l'urbanisme (http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CURBANIR.rcv&art=R112-2), leurs modalités de calcul ont été précisées dans la circulaire n° 90.80 du 12 novembre 1990. Vous pouvez retrouver ces documents sur le site Internet du Ministère de l'Equipement, des transports et du tourisme.

Note : ces adresses sont susceptibles d'être modifiées à tout moment, utilisez éventuellement un moteur de recherche pour retrouver ces documents PDF s'ils ne sont plus accessibles aux adresses mentionnées.


Calcul de la SHOB

La SHOB signifie la Surface Hors Oeuvre Brute. Il s'agit d'une superficie calculée essentiellement pour un usage administratif : le calcul de la SHOB permet de définir dans un deuxième temps la SHON (surface hors oeuvre nette), la SHON intervient dans le permis de construire ou le certificat d'urbanisme (voir plus loin). Toute surface non prise en compte dans la SHOB n'est pas non plus prise en compte dans la SHON, c'est pourquoi il est important de calculer soigneusement la SHOB.

La définition de la SHOB est la suivante : "la surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction", extrait de l'article R.112-2 du code de l'urbanisme. Par conséquent, l'Estimateur de Coût permet de prendre en compte l'intégralité d'un étage et non pièce par pièce.

Voici les éléments principaux (mais non exhaustifs) de la SHOB et les incidences dans l'Estimateur de Coût :

PIECE
Constitutif de la SHOB
Estimateur de Coût
Le calcul des surfaces doit être fait hors oeuvre, ce qui signifie que les calculs doivent tenir compte de l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs)
Oui
Pris en compte. Le logiciel comptabilise les murs intérieurs séparant deux pièces pour moitié pour chaque pièce. Certaines approximations sont cependant inévitables pour des constructions complexes avec des murs d'épaisseurs différentes. Pour obtenir des résultats plus précis, créez des murs indépendants par pièce : vous pouvez découper les murs avec les outils de gestion des murs, une fois votre projet finalisé.
Prolongements extérieurs tels que balcons, loggias ou coursives
Oui
Les balcons sont pris en compte automatiquement. Tous les autres prolongements sont également comptabilisés s'ils correspondent à des pièces (y compris délimitées par des murs virtuels). Par exemple, si vous disposez d'une loggia, assurez-vous de l'avoir dessinée en tant que pièce pour que l'Estimateur de Coût la comptabilise.
Constructions non fermées tels que hangars ou garages extérieurs
Oui
L'Estimateur de Coût les comptabilise à condition que cela corresponde à des pièces, remarque identique au point précédent.
Niveaux intermédiaires tels que mezzanines et galeries
Oui
Pensez à créer ces niveaux comme de véritables étages pour que l'Estimateur de Coût les prenne en compte automatiquement. Si vous avez créé une mezzanine à partir d'un polygone, vous devez effectuer les ajustements manuellement.
Combles et sous-sols, aménageables ou non
Oui
Pensez à créer ces niveaux comme de véritables étages pour que l'Estimateur de Coût les prenne en compte automatiquement.
Toitures-terrasses accessibles ou non
Oui
Pris en compte si la toiture-terrasse a été dessinée avec l'outil Toiture-terrasse du logiciel.
Pylônes, canalisations, stockage (citerne, silo, etc), auvents
Non
Pris en compte. Pensez à ne pas créer de pièce pour l'auvent, délimitez l'auvent avec une zone de terrain.
Terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée
Non
Pris en compte. Pensez à ne pas créer de pièce pour la terrasse, délimitez-la avec une zone de terrain.
Vides d'escalier, d'ascenseur
Non

Pris en compte.

1/ Lorsque la trémie de l'escalier est partagée par plusieurs pièces, certaines approximations peuvent en résulter. Généralement, une trémie est créée dans une même pièce.

2/ Pour créer un vide sur séjour ou sur une autre pièce, utilisez l'option "Ouvert vers le bas" pour la pièce supérieure et "Ouvert vers le haut" pour la pièce inférieure. Ces options sont disponibles dans le logiciel dans la boîte de dialogue des pièces.

Marches d'escalier, rampes d'accès
Non
Pris en compte
Partie de niveau inférieur servant d'emprise à un escalier ou une rampe d'accès
Oui
Pris en compte

Pour prendre en compte un plancher dans la SHOB, cochez la case du niveau correspondant dans l'Estimateur de Coût. Vous disposez d'un total par niveau et par construction (bâtiment). Vous disposez aussi d'un total global.


Calcul de la SHON

La SHON signifie la Surface Hors Oeuvre Nette . Il s'agit d'une superficie calculée essentiellement pour un usage administratif. Le calcul de la SHON permet de :

La SHON se calcule toujours en soustrayant certaines superficies de la SHOB. Il faut donc disposer de la SHOB pour pouvoir calculer la SHON. Ces superficies sont par exemple les surfaces occupées par les locaux techniques situés dans les combles ou dans les sous-sols (chaufferies, locaux à ordures ménagères, etc), les arcades, les stationnements de véhicules.

Le logiciel ne peut pas deviner à votre place à quel usage vous destinez telle ou telle pièce, c'est pourquoi l'Estimateur de Coût vous laisse le libre choix de décider si une pièce doit faire partie ou non de la SHON. Aidez-vous pour cela du tableau suivant et lisez avec précaution les textes législatifs. A partir du moment où vous avez inclus une pièce dans la SHON, l'Estimateur de Coût calcule automatiquement la surface adéquate en prenant en compte les critères tels que la hauteur sous plafond ou la déduction de 5% pour le chauffage et l'isolation.

Pour rappel, points importants :

  1. C'est à vous de décider d'inclure ou non une pièce dans la SHON, en fonction de l'affectation que vous souhaitez attribuer à cette pièce.

  2. La SHON se calcule par déduction de pièces à partir de la SHOB.

 

Voici les éléments principaux (mais non exhaustifs) des déductions et les incidences dans l'Estimateur de Coût.

Niveaux
Critères
PIECES A DEDUIRE DE LA SHOB POUR LE CALCUL DE LA SHON DES LOCAUX D'HABITATION
Estimateur de Coût
Sous-sols et combles
Hauteur des locaux
Pièces où la hauteur sous toiture ou sous plafond est inférieure à 1,80m.

Pris en compte.

1/ Des différences importantes peuvent apparaître pour des toitures complexes ou mal agencées.

2/ L'Estimateur de Coût considère une pièce comme sous-sol si son niveau de sol fini est négatif, une pièce comme comble si c'est le dernier étage.

3/ La SHON calculée ne tient pas compte des épaisseurs de murs résiduels générés par la coupe de la toiture, étant donné que ces coupes peuvent être multiples et complexes. L'erreur générée n'est cependant pas importante par rapport à l'ensemble des superficies.

Sous-sols et combles
Affectation des locaux
Pièces non aménageables pour l'habitation : locaux techniques (chaufferies, systèmes d'air conditionné, stockage d'ordures ménagères, etc), caves individuelles, sachant que ces locaux ne disposent pas d'ouvertures sur l'extérieur autres que les prises d'air pour l'aération. Attention, les locaux où peut s'exercer une activité (buanderies, celliers, ateliers, resserres, salles de jeux, séchoirs, vestiaires, salles d'ordinateurs, etc) ne doivent pas être déduits de la SHOB.
Pris en compte en fonction de votre choix d'affecter ou non la pièce à la SHON
Combles
Consistance des locaux
Combles qui sont manifestement non aménageables, soit par impossibilité de supporter des charges (tables, lits, personnes), soit par impossibilité d'aménager en raison de l'encombrement de la charpente
Pris en compte en fonction de votre choix d'affecter ou non la pièce à la SHON
Surfaces qui ne sont ni hors d'eau ni hors d'air
 
Toitures-terrasses, balcons constituant des surfaces non couvertes, loggias qui ne sont pas closes ou hors d'air, et surfaces non closes du rez-de-chaussée (pilotis, arcades). Attention, les coursives extérieures, les oriels, et les vérandas ne doivent pas être déduits de la SHOB.
Pris en compte en fonction de votre choix d'affecter ou non la pièce à la SHON. Prévoyez par conséquent de dessiner une surface non close du rez-de-chaussée comme une pièce.
Aires de stationnement des véhicules
 
Aires de stationnement pour les voitures, caravanes, remorques, bateaux, 2 roues, etc., aires de manoeuvre, sas de sécurité véhicules-piétons. Attention, les surfaces de stockage ou de réserves ne doivent pas être déduites de la SHOB.
Pris en compte en fonction de votre choix d'affecter ou non la pièce à la SHON. Prévoyez par conséquent de dessiner l'aire de stationnement comme une pièce.
Isolation
 
Déduction forfaitaire de 5% des surfaces affectées à l'habitation pour prendre en compte les espaces occupés par les matériaux d'isolation.
Pris en compte dans le résultat total de la SHON

Pour calculer la SHON dans l'Estimateur de coût, vous devez effectuer deux étapes :

  1. Inclure un ou plusieurs niveaux dans le calcul de la SHOB. Lisez le tableau de la SHOB pour connaître les niveaux à inclure dans le calcul.

  2. Inclure une ou plusieurs pièces dans le calcul de la SHON. Lisez le tableau des déductions pour savoir si une pièce peut ou non être incluse dans la SHON.

A partir du moment où vous avez inclus une pièce dans la SHON, l'Estimateur de Coût calcule automatiquement la surface adéquate en prenant en compte les critères tels que la hauteur sous plafond. La déduction forfaitaire de 5% est appliquée sur le total global de la SHON (total du bâtiment).

Dans l'exemple suivant, la construction est composée d'un pavillon de plain-pied et d'un garage. Le total de la SHON donne 110,85 m² (116,69 m² moins 5%), le total de la SHOB donne 139,29 m².


Surface Utile (surface utilisable)

La surface utile correspond à la somme des surfaces de plancher, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Cela correspond grosso modo à la surface de calcul de la SHOB, sachant qu'il faut y décompter les surfaces occupées par les murs.

L'Estimateur de Coût utilise les mêmes critères que le calcul de la SHOB, en déduisant les surfaces occupées par les murs.


Surface habitable

La surface habitable correspond à la somme des surfaces de plancher, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Il faut également déduire les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs, les vérandas, les volumes vitrés prévus à l'article *R 111-10, les locaux communs et autres dépendances des logements, et les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Cela correspond grosso modo à la surface de calcul de la SHON, sachant qu'il faut y décompter les surfaces occupées par les murs ainsi que les caves.

Les sous-sols et les combles soulèvent très souvent des difficultés d'appréciation. L'Estimateur de Coût réagit ainsi à leur égard :

 


Revêtement au sol

En ce qui concerne les sols, le logiciel renvoie automatiquement la superficie utile de chaque pièce, quel que soit l'usage de la pièce.
Vous pouvez entrer dans la colonne Revêtement (prix au m²), le prix au m² du revêtement. La colonne suivante donne ainsi un aperçu des coûts que cela va engendrer.




Superficies des portes et des fenêtres


En ce qui concerne les fenêtres et les portes, le logiciel renvoie automatiquement leur nombre et leur superficie.
Les prix des portes et des fenêtres étant très variable dans le sens où vous n'utilisez pas forcément des portes et des fenêtres identiques dans toute votre construction, le logiciel ne fournit pas de calcul supplémentaire.
Toutefois, ces données interviennent dans le calcul des superficies murales.

 


Superficies des murs et longueurs de plinthes

Les dimensions des murs permettent de calculer le coût du revêtement mural grâce à la superficie fournie, mais aussi le coût de décoration ou de plinthes murales grâce à la longueur fournie.
Vous pouvez entrer dans la colonne Revêtement (prix au m²), le prix au m² du revêtement. La colonne suivante donne ainsi un aperçu des coûts que cela va engendrer.




Volume

Le volume des pièces est fourni à titre indicatif. Si vous souhaitez connaître le niveau d'équipement du chauffage à mettre en œuvre, cette information vous sera utile.


ENREGISTRER ET CHARGER LES COÛTS UNITAIRES

Lorsque vous avez saisi les différents coûts de la construction, vous pouvez enregistrer les définitions des coûts (les saisies que vous avez effectuées) dans un fichier portant l'extension AEC.
Ainsi, lorsque vous modifiez votre construction, par exemple en augmentant la superficie du séjour, vous ne perdez pas les coûts unitaires que vous aviez saisis.


EXPORTER VERS MICROSOFT EXCEL

Une fois votre tableau complété, vous pouvez l'exporter vers Microsoft Excel en utilisant la commande Fichier / Exporter / Excel.
Dans Excel, vous pouvez modifier toutes les données à votre convenance.